Für Hauseigentümer

Vorab entstandene Werbungskosten – Betrugsschaden als Werbungskosten

20. Oktober 2017

Wer einem betrügerischen Grundstücksmakler Bargeld in der Annahme übergibt, der Makler werde damit den Kaufpreis für ein bebautes Grundstück bezahlen, kann einen Betrugsschaden als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung steuermindernd geltend machen, wie der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 9.5.2017 (Aktenzeichen IX R 24/16) entschieden hat. Dies setzt allerdings voraus, dass er bei Hingabe des Geldes zum Erwerb und zur Vermietung des Grundstücks entschlossen war.


Im Urteilsfall beabsichtigte der Stpfl. im Juni 2000, ein mit einer Villa bebautes Grundstück zu erwerben. Der Versuch, das Objekt unmittelbar vom Eigentümer zu erwerben, scheiterte zunächst. In der Folgezeit spiegelte der Immobilienmakler X dem Stpfl. vor, von der Verkäuferin mit dem Verkauf des Grundstücks beauftragt zu sein und den Kauf für 2,5 Mio. DM vermitteln zu können. Der Stpfl. müsste dabei aber im Hintergrund bleiben und ihm das Geld in bar übergeben. Nach diversen Änderungen, die der Immobilienmakler dem Stpfl. wahrheitswidrig mitteilte, übergab der Stpfl. dem Immobilienmakler schließlich 3,5 Mio. DM als Kaufpreis, 400 000 DM als Provision und 100 000 US-$ als „Handgeld“ in bar. Der Verkauf kam nicht zustande; der Immobilienmakler hatte das Geld für sich verwendet. Er wurde dafür vom Landgericht zu einer Freiheitsstrafe von vier Jahren und einem Monat und im Adhäsionsverfahren zur Zahlung von 3,9 Mio. DM und 100 000 US-$ an den Stpfl. verurteilt.


Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 31.10.2000 erwarb der Stpfl. das Objekt schließlich zum Preis von 3,9 Mio. DM. In seiner Einkommensteuererklärung machte er u.a. den anteilig auf den vermieteten Teil des Gebäudes entfallenden Betrugsschaden als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend.


Der Bundesfinanzhof bestätigte, dass der Betrugsschaden als Werbungskosten steuermindernd geltend gemacht werden kann:




  • Aufwendungen, die anfallen, bevor Einnahmen erzielt werden, können als vorab entstandene Werbungskosten abgezogen werden, sofern ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird. Bei Vermietungseinkünften muss die spätere Vermietungsabsicht bestehen.

  • Auch vergebliche Werbungskosten können geltend gemacht werden.

  • Bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung können vorab entstandene Werbungskosten abgezogen werden, sobald sich der Stpfl. endgültig entschlossen hat, durch Vermieten Einkünfte zu erzielen (Vermietungsabsicht). Die Absicht muss sich noch nicht auf ein bestimmtes Gebäude beziehen. Hat der Stpfl. noch kein Objekt, welches er vermieten kann, muss die Absicht zugleich darauf gerichtet sein, ein solches in absehbarer Zeit anzuschaffen (Erwerbsabsicht) oder herzustellen (Bebauungsabsicht).

  • Aufwendungen für die Anschaffung oder Herstellung des abnutzbaren Wirtschaftsguts Gebäude gehören bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung begrifflich zu den Werbungskosten. Sie können jedoch regelmäßig nicht sofort und in voller Höhe, sondern nur zeitlich gestreckt als AfA abgezogen werden. Die Aufwendungen für die Anschaffung von Grund und Boden sind dagegen schon begrifflich keine Werbungskosten. Sie werden bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung nicht wirksam.

  • Herstellungskosten sind nur Ausgaben für tatsächlich erbrachte Leistungen, die zum Bereich der Gebäudeherstellung gehören. Vorauszahlungen für ein Bauvorhaben, für die wegen des Konkurses des Bauunternehmers Herstellungsleistungen nicht erbracht worden sind, führen nicht zu Herstellungskosten und können deshalb vom Bauherrn bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten abgezogen werden.

  • Für vergebliche Aufwendungen, die im Fall der Anschaffung zu Anschaffungskosten geführt hätten, gilt nichts anderes. Sie führen nicht zu Anschaffungskosten, wenn die beabsichtigte Anschaffung ausbleibt. Sie sind vielmehr als Werbungskosten in dem Zeitpunkt abziehbar, in dem deutlich wird, dass es nicht mehr zu einer Verteilung der Aufwendungen als AfA kommen wird, weil sie voraussichtlich dauerhaft ohne Gegenleistung bleiben und weil ihre Rückzahlung nicht zu erlangen sein wird.

  • Auch wenn letztlich – wie im Streitfall im dritten Anlauf – der Erwerb gelingt, sind die vorherigen vergeblichen Aufwendungen nicht den Anschaffungskosten dieses Objekts zuzurechnen. Denn vergebliche Aufwendungen führen nicht zu Anschaffungskosten, sondern zu sofort abziehbaren Werbungskosten. Der nachfolgende erfolgreiche Erwerb ist gegenüber dem zuvor gescheiterten Erwerb insoweit als eigenständig einzuordnen.

  • Der Werbungskostenabzug ist auf den Teil der verlorenen Aufwendungen beschränkt, der auf den vermieteten Anteil des Gebäudes entfallen wäre. Auch soweit Aufwendungen auf die Anschaffung von Grund und Boden entfallen wären, können sie nicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung angesetzt werden.


Hinweis:


Sollen vorab entstandene Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden, so ist also nachzuweisen, dass sich der Stpfl. zum Erwerb und zur Vermietung endgültig entschlossen hat.

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